Relevé de renouvellement hypothécaire : les points à examiner

Que vérifier en premier sur votre relevé de renouvellement ?

Avant de signer, vérifiez trois choses : ce que le relevé indique (solde, taux, versements, terme, frais), ce qu'il laisse dans l'ombre (pénalités, conditions de sortie anticipée) et ce que d'autres prêteurs offriraient. Le taux du relevé n'est qu'un point de départ : vous n'êtes pas obligé de renouveler auprès du même prêteur.

Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, si votre contrat est conclu avec une institution financière sous réglementation fédérale, comme une banque, le prêteur doit vous remettre un relevé de renouvellement. Ce relevé doit contenir le solde ou le capital restant à la date de renouvellement ainsi que le taux d'intérêt. Pour les détails, consultez la page Renouveler votre hypothèque de l'organisme.

Gardez le relevé à portée de main avec votre contrat actuel : c'est la comparaison entre les deux qui révèle ce qui change vraiment.

Quelles lignes du relevé faut-il comparer une à une ?

Un relevé se lit comme une facture : chaque ligne a un effet sur ce que vous paierez pendant le prochain terme. Voici dans quel ordre les passer en revue.

1. Le solde. Confrontez-le à votre dernier état de compte. Un écart, même modeste, mérite une question au prêteur avant toute signature.
2. Le taux. Notez s'il est fixe ou variable et comparez-le au taux de votre terme précédent. C'est la ligne la plus visible, mais pas la seule qui compte.
3. Le versement et sa fréquence. Un versement qui baisse peut cacher un amortissement rallongé. Vérifiez la durée restante indiquée.
4. Le terme. Un terme plus court ou plus long change votre prochaine échéance, donc le moment où vous devrez magasiner à nouveau.
5. Les frais. Repérez tout frais de renouvellement, d'administration ou de transfert, et demandez ce qu'il couvre.
6. Les conditions de sortie. Demandez comment la pénalité serait calculée si vous deviez vendre ou refinancer en cours de terme.

Par exemple, sur un solde fictif de 300 000 $, un écart de 0,25 point de pourcentage représente environ 750 $ d'intérêts par année, avant tout remboursement de capital. Cet ordre de grandeur montre pourquoi une petite différence de taux mérite d'être négociée, mais aussi pourquoi elle ne doit pas masquer des frais ou des pénalités plus lourds.

Pour évaluer l'effet d'un nouveau taux sur vos versements, la calculatrice hypothécaire permet de tester quelques scénarios.

Que se passe-t-il si vous laissez le relevé sans réponse ?

Ne rien faire a aussi des conséquences. L'agence fédérale précise que, sans action de votre part, le renouvellement de votre terme peut être automatique. Si votre prêteur prévoit cette option, le relevé doit l'indiquer : cherchez donc cette mention dès la première lecture, avant de ranger le document dans un tiroir.

Le prêteur a aussi une obligation en sens inverse : il doit vous avertir 21 jours avant la fin du terme s'il ne renouvelle pas votre hypothèque. Ce délai est court. Si vous attendez cet avis pour chercher un autre prêteur, le temps risque de manquer.

Une situation mérite une attention particulière : celle d'un prêt garanti par une charge collatérale. L'agence conseille, pour un changement de prêteur dans ce cas, de prévoir quelques mois avant la date de renouvellement. Vérifiez donc le type de charge inscrit à votre contrat dès que vous recevez le relevé, et non la semaine de l'échéance.

Comment utiliser le relevé pour comparer et négocier ?

Le relevé joue le rôle d'une première offre. Vous avez le droit de la mettre en concurrence : l'agence fédérale mentionne que vous pourriez avoir droit à un taux réduit, inférieur à celui cité dans la lettre de renouvellement. La démarche pratique tient en quatre gestes :

• photographier ou numériser le relevé et en extraire solde, taux, terme, versement et frais;
• demander à votre prêteur actuel s'il peut améliorer ces conditions, et noter sa réponse par écrit;
• obtenir au moins une autre offre, afin d'avoir un point de comparaison réel;
• comparer le coût total sur la période de détention prévue, pas seulement le taux affiché.

Pour la suite, ces articles vous aideront : ce qu'il faut demander à votre banque au sujet des frais, et comment repérer les clauses de renouvellement anticipé dans votre contrat.

Le courtier hypothécaire intervient à cette étape. Chez nous, l'accent est mis sur ce travail : Équipe Caron se spécialise dans le renouvellement et le refinancement hypothécaire au Québec. Selon la documentation de l'AMF, le courtier devrait proposer un financement adapté aux renseignements recueillis et expliquer les coûts importants, les pénalités, la rémunération et les frais. Demandez donc ces explications par écrit, quel que soit le professionnel que vous choisissez.

Changer de prêteur : que faut-il savoir avant de quitter le vôtre ?

Passer chez un autre prêteur soulève une question légitime : devrez-vous requalifier ? L'Autorité des marchés financiers a annoncé, avec prise d'effet immédiate, qu'il ne sera plus requis d'appliquer le taux admissible minimal (TAM) lors de certains renouvellements. Cette dispense s'accompagne de conditions précisées dans son avis, notamment que le test du TAM ait été effectué lors de l'octroi du prêt. Lisez l'avis dans le bulletin de l'Autorité et confirmez avec le nouveau prêteur que votre dossier y répond.

Le même avis indique qu'un montant forfaitaire maximal de 3 000 $ pourra être permis pour couvrir les frais de transaction. Demandez au prêteur concerné si cette possibilité s'applique à votre cas, car elle peut influencer la comparaison des offres.

Avant de décider, passez en revue ces éléments :

• la durée restante et les pénalités éventuelles liées à votre contrat;
• les exigences d'évaluation de la propriété que pourrait imposer le nouveau prêteur;
• l'effet sur vos liquidités à court terme, en tenant compte de tous les frais;
• le coût total pendant la période pendant laquelle vous comptez rester propriétaire.

Si vous préférez parler de votre dossier avec quelqu'un, la demande en ligne est le moyen le plus direct de lancer la discussion.

Votre prochain geste avec le relevé en main

Posez votre relevé à côté de votre contrat actuel et surlignez chaque écart : solde, taux, versement, terme, frais. Transformez ces écarts en questions écrites, adressées à votre prêteur et à une autre source d'offre. Vous pourrez ensuite comparer des propositions sur la même base avant d'apposer votre signature.

Je suis… plutôt : nous sommes Équipe Caron, courtier hypothécaire, et nous pouvons lire votre relevé avec vous, ligne par ligne, puis le comparer à d'autres offres. Envoyez-nous votre dossier par la demande en ligne pour lancer la discussion.