Déclaration de revenus au renouvellement hypothécaire : erreurs fréquentes et comment les éviter
Pourquoi la déclaration de revenus est si importante au renouvellement
Le renouvellement hypothécaire n'est pas une simple formalité administrative. Même si vous êtes déjà propriétaire et que vous renouvelez avec votre prêteur actuel, celui-ci peut réévaluer votre dossier financier. Une déclaration de revenus inexacte ou incohérente peut retarder le processus, entraîner des conditions moins favorables ou, dans certains cas, compromettre l'approbation.
La bonne nouvelle : la plupart de ces erreurs sont évitables. Il suffit de prendre le temps de vérifier vos chiffres avant de les soumettre, et de comprendre comment les prêteurs analysent votre capacité de remboursement.
Les incohérences les plus courantes dans un dossier de revenus
Voici les situations qui créent le plus souvent des frictions lors de la vérification d'un dossier :
- Salaire déclaré au courtier différent du T1 général : Si vous indiquez un revenu annuel brut de 75 000 $ à votre courtier hypothécaire, mais que votre dernier avis de cotisation affiche un revenu imposable sensiblement différent, le prêteur remarquera l'écart. Assurez-vous que les chiffres que vous communiquez correspondent à vos documents fiscaux officiels.
- Revenus de location non déclarés ou mal documentés : Si vous tirez un revenu d'un logement accessoire ou d'un immeuble locatif, ce revenu doit apparaître dans votre déclaration d'impôts pour être reconnu par le prêteur. Un dépôt régulier dans votre compte bancaire sans trace fiscale ne suffit généralement pas.
- Primes, commissions ou heures supplémentaires surestimées : Ces revenus variables sont souvent moyennés sur deux ans par les prêteurs. Déclarer votre meilleure année sans mentionner la fluctuation peut créer une attente difficile à soutenir lors de la vérification.
- Revenus d'emploi secondaire omis ou mal présentés : Un deuxième emploi ou un contrat à temps partiel peut renforcer votre dossier, à condition d'être documenté correctement et de figurer dans vos déclarations fiscales.
Travailleurs autonomes et revenus variables : une attention particulière
Si vous êtes travailleur autonome ou si votre revenu fluctue d'une année à l'autre, la préparation de votre dossier demande un soin supplémentaire. Les prêteurs peuvent demander des preuves supplémentaires pour comprendre la stabilité du revenu, les activités de l'entreprise, les dépenses et les fonds disponibles. Cela peut inclure vos déclarations fiscales des deux dernières années, vos états financiers d'entreprise, des contrats en cours ou d'autres pièces justificatives.
Un piège fréquent : les travailleurs autonomes déduisent légitimement de nombreuses dépenses d'entreprise, ce qui réduit leur revenu net imposable. Or, c'est souvent ce revenu net que le prêteur retient pour calculer votre capacité d'emprunt. Si votre revenu brut est élevé mais que votre revenu net après déductions est modeste, votre ratio d'endettement peut sembler moins favorable que prévu.
Avant de soumettre votre dossier, discutez avec votre courtier hypothécaire de la façon dont votre revenu sera présenté et calculé, afin d'éviter toute surprise.
Comment les prêteurs évaluent votre revenu : les ratios d'endettement
Pour comprendre pourquoi la précision de vos revenus déclarés est si importante, il est utile de savoir comment les prêteurs les utilisent. Ils calculent deux ratios principaux :
- Le ratio ABD (amortissement brut de la dette) : il représente la part de votre revenu brut consacrée aux frais de logement mensuels, soit les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) indique comme repère que ce ratio ne devrait pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage.
- Le ratio ATD (amortissement total de la dette) : il ajoute à vos frais de logement toutes vos autres dettes (cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit). Le repère de l'ACFC est de 44 % du revenu brut. Il est important de noter qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur, car chaque prêteur applique ses propres critères.
Si vous déclarez un revenu inexact, ces ratios seront faussés, et le prêteur pourrait remettre en question l'ensemble de votre dossier. Une déclaration cohérente et documentée évite ce type de friction.
Vérifier vos documents avant de soumettre votre dossier
Voici une démarche simple pour réduire les risques d'incohérence avant de déposer votre dossier de renouvellement :
- Comparez votre revenu déclaré avec votre avis de cotisation : Le revenu que vous communiquez à votre courtier hypothécaire doit correspondre à ce que l'Agence du revenu du Canada a enregistré. Sortez vos deux derniers avis de cotisation et vérifiez les chiffres.
- Rassemblez vos talons de paie récents : Pour les salariés, les prêteurs demandent souvent les talons de paie des dernières semaines pour confirmer que votre emploi est actif et que votre salaire correspond à ce qui est déclaré.
- Documentez chaque source de revenu séparément : Revenu d'emploi principal, revenu locatif, revenus de contrats, allocations : chaque source doit être identifiable et traçable dans vos documents fiscaux.
- Signalez tout changement récent à votre courtier hypothécaire : Une promotion, un changement d'employeur, un passage au travail autonome ou une réduction d'heures depuis votre dernière déclaration fiscale doit être mentionné. Votre courtier pourra vous conseiller sur la meilleure façon de le documenter.
Si vous souhaitez préparer votre dossier de renouvellement avec l'accompagnement d'un professionnel, vous pouvez soumettre votre demande en ligne pour démarrer le processus.
Le rôle du courtier hypothécaire dans la cohérence de votre dossier
Un courtier hypothécaire ne se contente pas de transmettre votre dossier à un prêteur. Il examine vos documents, repère les incohérences potentielles et vous aide à les corriger avant la soumission. Cette étape de révision est particulièrement précieuse si votre situation financière a évolué depuis votre dernier renouvellement.
En travaillant avec un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF, vous bénéficiez d'un regard externe sur votre dossier, ce qui permet de présenter une image financière claire et cohérente. Vous pouvez consulter les services offerts par Équipe Caron pour en savoir plus sur l'accompagnement disponible lors du renouvellement hypothécaire.
L'essentiel à retenir
La précision de vos revenus déclarés est l'un des piliers d'un renouvellement hypothécaire sans accroc. Prenez le temps de comparer vos documents fiscaux avec les chiffres que vous transmettez, documentez chaque source de revenu et signalez tout changement de situation à votre courtier hypothécaire avant de soumettre votre dossier. Un dossier cohérent et bien préparé vous évite des délais inutiles et vous place dans la meilleure position possible pour négocier votre renouvellement.
Votre renouvellement hypothécaire approche et vous voulez vous y présenter avec un dossier de revenus solide et sans surprise ? Contactez Équipe Caron, votre courtier hypothécaire, pour passer en revue vos documents ensemble et aborder votre renouvellement avec toute la clarté nécessaire.
Foire aux questions
Quels documents dois-je rassembler avant de soumettre mon dossier de renouvellement hypothécaire ?
Commencez par réunir vos deux derniers avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada, vos talons de paie récents et les relevés de chaque source de revenu (emploi principal, revenus locatifs, contrats, etc.). Si vous êtes travailleur autonome, prévoyez également vos déclarations fiscales des deux dernières années et vos états financiers d'entreprise. Documentez chaque source séparément pour que chaque chiffre soit traçable.
Pourquoi mon revenu net en tant que travailleur autonome peut-il influencer l'évaluation de mon dossier ?
Pour les travailleurs autonomes et les revenus variables, les prêteurs peuvent demander des preuves supplémentaires pour comprendre la stabilité du revenu, les activités de l'entreprise, les dépenses et les fonds disponibles. Comme les déductions d'entreprise réduisent le revenu net imposable, c'est souvent ce montant que le prêteur retient pour calculer votre capacité de remboursement. Discutez avec votre courtier hypothécaire de la façon dont votre revenu sera présenté avant de soumettre votre dossier.
Comment les ratios ABD et ATD sont-ils calculés, et pourquoi est-il important que mes revenus déclarés soient exacts ?
L'ACFC indique comme repères que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur. Si le revenu que vous déclarez ne correspond pas à vos documents fiscaux, ces ratios seront faussés et le prêteur pourrait remettre en question l'ensemble de votre dossier.
Que faire si ma situation financière a changé depuis ma dernière déclaration fiscale ?
Signalez tout changement à votre courtier hypothécaire avant de déposer votre dossier : promotion, changement d'employeur, passage au travail autonome, réduction d'heures ou ajout d'un revenu locatif. Votre courtier pourra vous conseiller sur la meilleure façon de documenter cette évolution afin que votre dossier reflète fidèlement votre situation actuelle.
Les revenus de location d'un logement accessoire peuvent-ils être pris en compte lors du renouvellement ?
Oui, mais ces revenus doivent être déclarés dans vos impôts pour être reconnus par le prêteur. Un dépôt régulier dans votre compte bancaire sans trace fiscale ne suffit généralement pas. Assurez-vous que vos revenus locatifs figurent dans vos déclarations fiscales et que vous pouvez les documenter clairement dans votre dossier.